什么情况下退房和退还购房定金

因预订或购买房屋后又不能或不愿继续签订、履行正式合同的情况比较常见，根据本人办案实践和对有关规定的梳理，对于通常可以退房或退还定金的情况归纳如下：一、退房退款商品房买卖合同签订后，或者商品房买卖合同与贷款合同均签订后，买受人可以按规定退房的情况，综合起来主要包括以下11种：1、购房合同无效。从实践来看，未取得预售许可是购房合同无效的主要情形，要防止此种情形的出现，买受人应尽量审核预售许可证记载的预售范围。不过不幸遇到这种情况时可以退房。2、套型误差。按套（单元）计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。　　3、面积误差。合同约定面积与实测面积之间误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。　　4、变更规划、设计。对于变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形，开发商应当在变更确立之日起１０日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。若开发商未在规定时限内通知的，买受人有权要求退房。5、质量问题。商品房依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。房屋质量问题严重影响正常居住使用的，同样可以退房。6、一房二卖。开发商与买受人签订买卖合同后又将该房再卖他人致使买受人无法取得房屋，或者又将该房屋抵押的，买受人可以退房。7、隐瞒事实。开发商订立商品房买卖合同时隐瞒已抵押或已出卖事实，买受人可以退房。8、按揭不能。因无法办理按揭手续，买受人可以退房。9、逾期交房。开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，可以退房。10、逾期办理产权。法定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，可以退房。11、情势变更。订立商品房买卖合同以后发生了订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，买受人不能实现合同目的时，可以退房。以上情形，买卖合同示范文本一般会涉及一部分，其余可以退房的条件，由双方在补充合同中加以约定。退房意味着买卖合同无效或者解除，因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是买受人退还房屋，而开发商退还房款。但在目前房价涨势不断的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使买受人遭受损失。对此，开发商应承担责任除由法定外，还需采用违约责任条款来避免间接损失，即明确当因开发商原因导致退房时，开发商除返还房款外还应承担房价增幅相当的违约金，如此才能真正达到平等制约开发商的目的。二、退还订购款在签订商品房买卖合同前，开发商通常会要求签订订购协议并收取订约定金。但往往在签订正式买卖合同前，买受人无法按约签订合同，尤其近年国务院的“令牌”迭出，按揭预定房屋的首付门槛不断抬高的情况下，很多买受人已丧失签订或继续履行房屋买卖合同的条件。对此，买受人可以选择退订或退房，但是否可以退还定金或房款，则要视具体情况而定：1、买受人单纯改变购买意愿而退订的，订约定金可不退还；2、因开发商原因而退订的，定金应双倍退还；3、因无法协商一致而退订的，定金应退还；5、因首付提高后买受人无力支付而退订或退房的，定金或房款应退还。