全面了解房地产行业发展只需四步

一、房地产政策对供给的影响不得不说，20年来的我国房地产政策的发布可谓十分频繁；不得不说，房地产行业成为支柱产业是政府推动的结果；不得不说，房地产受到有力政策的刺激很快进入繁荣发展阶段，然而房地产发展速度的放缓从来不是中央政策说了算，各方博弈的结果使得中国国情下的房地产政策的效果让人唏嘘一片。下面前瞻针对20世纪90年代以来我国的关键房地产政策进行了梳理，并分析了其对房地产行业运行的影响，前瞻得出结论，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。1、 90年代土地使用权出让制度的确立与住房制度改革，促使新中国首次房地产热的形成。20世纪90年代的城镇土地出让制度的确立以及城镇住房制度的改革是我国首次出现房地产热的直接原因。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。图表1：20世纪90年代我国首次房地产热开始（单位：亿元，%）

2、1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷。1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称'国16条'）。调控的效果使经济由热转冷，房地产市场沉寂下来，商品房和商品住宅的价格略微回落。1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现'通货紧缩'，房地产市场也随之进入低潮。图表2：1993-1997年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元，%）

3、1998-2004年，在'促使住宅业成为新的经济增长点'的政策下，房地产发展成为全国的支柱产业。1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称'23号'文件），明确提出'促使住宅业成为新的经济增长点'，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。2003年8月中央出台18号文件，首次明确指出'房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业'。同时，18号文件将'为70%-80%以上的家庭提供经济适用房'的政策调整为'多数的家庭购买或承租普通商品住房'。其对经济适用房的重新定性为后来个人、组织或群体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。图表3：1998-2004年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元，%）

4、2005年至今，房地产新一轮调控开始，房产投资热度有所下降。经历了上一阶段的快速发展，房价已经远远高过人们的预期。《中国统计年鉴》的数据显示，我国商品住宅平均价格1998年为2063元/平方米，2005年的价格已经上涨至3168元/平米，累计上涨54%。越是经济发达的省份，商品房价格高。在这样的背景下，2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施（简称'国八条'），建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治的高度。房价的调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称'国十条'），被称为'史上最严厉的调控政策'。然而调控政策进入第四年，政策才有所成效，住宅投资增速开始下滑，新开工面积开始下降。然而这只是对供给方而言，投资热情有所减弱，对于需求方而言，市场刚性需求依旧巨大，供求矛盾依然严重，价格仍不断上涨。图表4：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿元，%）

二、房地产政策对需求的影响依据1998年以来我国房地产业的市场形势，可以将其分为两个阶段。以2005年为分割点，20世纪90年代末至2004年是快速增长期；2005-2012年是波动增长期。这两个增长阶段与我国的调控政策也息息相关，快速增长期发生在我国'住房制度改革'，'促使住宅业成为新的经济增长点'，的政策背景下；第二阶段的波动增长期发生自从2005年3月的房地产的持续一轮调控。可以说，房地产市场的繁荣确实是政策改革的结果。房地产市场需求的快速增长是伴随着中国住房制度改革的背景下进行的。房屋作为每个人的必需性需求，特别是随着中国城镇化的进展，城市房地产的巨大需求就被培育出来。需求的强劲促使价格的快速上涨，1998-2004年我国房地产价格以23%-36%的速度快速增长。2005年我国开始新一轮的房地产调控政策，主要目标是抑制房价过快上涨，2010年就开始了所谓的史上最严厉的调控政策。然而民众对房价的预期始终是上涨的，不论从哪个方面看，民众都不相信政府打击房价的决心。在看涨的预期下，2005年和2010年两次房地产调控政策出台后年内，市场依然乐观。只有在政策持续了一两年之后，市场的温度才会有所下降。然而从下图的价格增长速度线可以看出，2005-2012年房地产价格的增长速度并不比2004年以前的投资热时的价格低，甚至要高于后者，房价一直在边调边涨。由此可见，房屋作为大多数民众的刚性需求，其受政策的影响较小。原因是这么多年房地产的新增供给有许多被投资客所购得，他们在推高价格的同时也挤压了普通民众的刚性需求。在刚性需求没有被满足的情形下，房地产调控政策难以对需求和价格形成实质性影响。图表5：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元，%）

三、房地产政策对供求平衡的影响从上面的分析可知，我国的房地产政策对供给与需求形成两种截然不同的影响，房地产调控政策对供给形成强烈的正效应，而对需求和价格影响较弱。因此房地产的限制政策抑制的是供给，而需求却没有同步解决，因此会引发愈发激烈的供求矛盾。然而，这种供求矛盾绝不会是供求总量的矛盾。中国现存的房屋绝对可以满足13亿人口的住房需求，但关键是就类似于收入领域的'二八定律'一样，建成的房屋并不是公平地落入了真正需要房屋居住的普通大众的手里，而是大部分房屋落入了投资客/投机客的手里。数据显示，截至2011年我国城市人均住宅建筑面积达到了32.65平方米，仅比农村低不到4平方米，这个人均面积确实已经不低了。然而真正的刚性需求人群在高房价下只能望房兴叹，只要房地产作为投资性产品的性质不改变，只要地方政府土地财政的模式不改变，恐怕在仅有房地产政策的调控下，住房制度改革以来形成的房地产供求矛盾就难以解决。

四、房地产行业发展状况分析自2011年10月以来，全国房地产开发景气指数（简称'国房景气指数'）一直保持在100以下，2013年以来一直在98以下。2013年12月份房地产开发景气指数为97.21。2013年1-12月，全国完成房地产开发投资额为86013亿元，同比名义增长19.80%，增速比1-11月份上升0.3个百分点。12月单月，全国完成房地产投资额8600.84亿元，同比增长12.28%。分地区看，1-12月份，西部地区的投资同比增长最快，达到22.60%；东部地区的投资增长最慢，为18.30%，中部地区房地产开发投资同比增长20.80%。中西部地区的累计同比增速均较前11月有所下降，东部地区的累计同比增速均较前11月有所上升。图表6：2003-2013年我国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元，%）