商业地产的租金是如何定价的？

如果商业地产项目认为与其他项目比起来，自身有特殊情况或独特优势，比如投入成本更高、属于新型商业物业或者是按照市场调研得出的区间定价项目投资的回报率就会很低等，所以想要将价格定得更高，在这种情况下就要考虑更多因素。  2.转租金与转让费   转租金与转让费的概念  转租金。按照基本的商业规律，任何区域、商铺、市场普遍处于经营良好的状态，经营商户普遍盈利时，转让后的租金必然要比原始租金高。因为前任经营者基于后续经营者接手之后能够盈利的情况，通常会在原始租金的基础上加上一定的差价再转租出去，这个转租后的租金价格就叫做转租金。  转让费。所谓转让费，是指转让某种权利时一次性收取的好处费，体现的是一种市场供需的不平衡。在市场上对某个项目的商铺不断出现转租需求时，前任经营者就会选择转让铺位的租赁权力，接手者向前任经营者支付一定的转让费后，就可以拥有该商铺的租赁权力。  当某一区域商铺供应比较少，而经营客户对商铺的需求又不断增加时，就会造成供需不平衡，这时供应方就会提出一些额外附加价值要求，这就是转租金差价和转让费出现的原因。   转租金的确定  经营者在转租商铺时总想以较高的价格转租出去，但是转租金的拉高程度是有“度”的，必须要在商铺所在区域经营商户所能承受的范围之内，否则经营商户就不会承租。  基于这一原因，在确定转租金时必须要进行区域内类似商铺租金价格的调研，确定转租金的合理价格水平。对此，必须要认清以下两点：第一，转租金价格水平是以区间方式存在的，这与租金调研的结果类似；第二，要想把转租金价格水平的区间精确到最准确的范围就要辨伪。在商业地产租赁市场，经常会有漫天要价的现象，因此首先要考虑这一价格是否发生过真实的交易行为。   租金价格确定的原则  静态的市场租金现状调研。经过对同类项目租金水平和转租金水平调研后，会得到租金水平区间、转租金水平区间两组数据。这两组数据都是真实的，都有市场交易记录和客户需求，都是项目确定租金基价的重要参考值。为了进一步锁定客观价格区间，首先要清楚商铺是要租赁给经营商户，因此要获得经营商户的认可，进行静态的市场租金现状调研，其中既包括租金的价格水平，又包括转租金的价格水平。  项目价值最大化和市场主流接受程度的结合。一般来说，同类项目租金水平区间确定后，项目工作人员都会先按较高的价格对自身项目的租金价格做出假设。按照开发商的常规心理，项目的租金价格确定后，如果市场上的商户普遍都能接受，说明这个价格偏低，没有将项目价值最大化。因此，项目租金价格确定的原则是既能够实现项目商业价值最大化，又恰恰是市场能够接受的较高的主流水平，要达到二者的完美结合。如果偏于其中任一方面，就说明租金价格确定得不成功。