孙某与石某房屋买卖合同纠纷上诉案

上诉人孙某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2012)海民初字第25529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙某的委托代理人刘惠军，被上诉人石某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。　　孙某在一审法院诉称：孙某、石某于2009年2月23日签订了房屋买卖协议书，约定孙某将位于北京市海淀区骚子营四区某号西南一间房以人民币10万元的价格出售给石某，由石某先支付5万元，余款待石某占房后付清。同时约定对该房屋进行翻建，翻建完毕后由石某承担西南两间房屋一层二层的建房费用并由其使用，由孙某承担三、四层建房费并由其使用。西南两间房屋西侧房屋建成后，一至四层由石某享有所有权，东侧房屋建成后，一至四层由孙某享有所有权。孙某翻建完毕后，依约定交付了西南两间房屋一层二层给石某使用，但石某至今没有交付10万元。2009年10月15日，孙某曾向石某发函限其收函后3日内将相关款项支付与孙某，否则孙某立即解除协议书。2011年5月11日，孙某再次向石某发函限石某收函后20个工作日内将购房款10万元及翻建费用8.8万元汇入孙某账户，如不支付将解除双方协议书。2011年6月23日，孙某向石某发出《解除房屋买卖协议通知书》告知石某双方2009年2月23日双方签订的房屋买卖协议书解除并于6月30日送达给石某。现诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖协议书，要求确认双方之间的房屋买卖协议已于2011年6月30日解除，诉讼费由石某承担。　　石某在一审法院辩称：我一直未支付房款原因在于孙某没有给我办理房产证，我曾对2011年孙某的来函给予回复表示房产证办下来我即支付10万元房款。现即使房屋无法办理产权证我也要求继续履行合同，我可以支付孙某房款10万元或由法院判决我们同时履行。　　一审法院经审理查明：从1994年起，石某一直居住在海淀区骚子营西区某号前排北房西南两间。1998年11月孙某取得海淀区骚子营西区13号平房(建筑面积146.4平方米)的房屋所有权证。2009年2月23日，孙某与石某签订协议书一份，双方在协议书中约定孙某将哨(骚)子营四区某号西南一间房以10万元的价格卖给石某，石某先付给孙某5万元，余款5万元待占房后付清。哨(骚)子营四区某号西南两间房屋一层二层建房费用由石某负担，建成后由石某使用;三四层建房费用由孙某负担，建成后由孙某使用。房屋建成后，西南两间房屋西侧房屋建成后一至四层由石某享有所有权，东侧房屋建成后一至四层由孙某享有所有权。同时双方在协议书备注中约定，因石某无骚子营四区13号前排西侧两间房屋手续，双方自愿达成此协议，若不按此协议执行西侧两间归石某所有。双方均认可上述协议书中约定买卖的西南一间房为孙某房屋产权证中面积为17.075平方米的房屋一间。　　双方协议书签订之后，孙某依照协议书的约定对骚子营四区某号房屋进行了翻建，并于2009年10月将争讼房屋交与石某使用。2009年10月15日，孙某向石某发出告知函一封，载明：协议签订后，我已经将房屋翻建完毕，但你至今未付相应款项，限你于收到本函后三日内将相关款项支付与我，否则我立即解除与你达成的协议书，取消将房屋出卖给你的行为，翻建后房屋的所有权归我所有并要求你对该房屋腾迁。2009年10月30日石某回复孙某告知函一封，载明要求孙某在接到告知函后请在三日后把银行账号、房款及建筑房材料清单按照约定交付给石某。后双方产生争议。　　2010年，孙某向法院提起民事诉讼，要求解除其与石某签订的房屋买卖协议书，要求石某腾迁其占有的房屋并支付自2009年6月15日起至腾迁完毕时的四间房屋的租金，每间房按每月1000元计算。法院于2010年11月29日作出(2010)海民初字第21263号民事判决书，判决驳回孙某的全部诉讼请求。孙某不服该判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2011年4月20日作出(2011)一中民终字第05648号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。　　2011年5月11日，孙某再次向石某发出告知函一封，载明：限你在接到本函后的二十个工作日内将购房款人民币壹拾万元、翻建费人民币捌万捌千元汇入本函指定收款账号，如未按时支付相关款项，我将解除与你签订的协议书。2011年6月30日，孙某向石某发出《解除房屋买卖协议通知书》，载明：因贵方未按告知函要求将购房款10万元及翻建费用8.8万元汇入孙某账户，已构成根本违约，贵我之间2009年2月23日签订的房屋买卖协议自贵方收到本通知书之日起正式解除。2011年7月1日，石某向孙某账户汇入翻建费8.8万元后向孙某发送短信，内容为：“孙某先生我以将骚子营四区十三号西倾两间一至二层建房款八万八千元汇入你的账号。”2011年7月2日，孙某回复短信，内容为：“你付的建房钱我收到了，望你周一前把购房钱付给我，我收到钱后马上找你去商谈房产手续的事。”　　石某主张其曾于2011年5月28日对孙某2011年5月12日的告知函作出复函，复函内容为：我同意支付建房费用88 000元，原协议约定的购房款10万元，等产权证办下再行支付或拆迁时我取得协议约定我享有所有权的房屋的拆迁补偿再行支付。孙某不认可收到上述复函。石某未向孙某支付此款。审理中，孙某已明确表示此房不能办理房产证，对此石某予以认可，但表示仍要履行合同。　　上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、告知函、复函、《解除房屋买卖协议通知书》、短信、银行凭证等证据材料在案佐证。　　一审法院判决认定：孙某与石某签订的协议后，双方应依约履行。石某负有向孙某支付购房款10万元的义务，孙某在取得涉诉房屋产权证后亦负有为石某所购房屋办理产权的义务，双方在协议中未明确约定相互履行义务的顺序，故应当视为同时履行。石某因未取得涉诉房屋的产权证而未支付购房款并非恶意违约。现孙某虽明确表示涉诉房屋无法办理产权证，但石某亦表示即使无法办理产权证也要求继续履行合同，并同意支付孙某购房款10万元。鉴于石某长期居住在涉诉房屋，双方签订的协议已部分履行，故对于孙某要求解除双方签订的房屋买卖协议书的主张法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、驳回孙某的诉讼请求。二、石某于本判决生效后十日内给付孙某购房款十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。　　孙某不服一审法院判决，持原审诉讼请求及理由向本院提起上诉。认为：在上诉人多次发函催促、限定期限、告知解除后果的情况下，被上诉人仍拒付购房款，被上诉人的行为已经构成根本违约等。　　石某同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。　　本院经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。　　合同律师了解到法院认为：根据法律的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。本案中，孙某与石某签订的协议书系双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律规定，应属合法、有效。双方当事人均应按照约定履行义务。因此，石某负有向孙某支付购房款的义务，孙某负有协助石某办理所购房屋产权过户手续的义务。由于石某尚未取得该房屋的所有权证书，故石某未支付购房款不属于恶意违约。虽然孙某已明确表示该房屋无法办理所有权证书，但石某依然表示要求继续履行合同，并同意支付孙某购房款10万元。现石某已经在诉争房屋内居住多年，双方签订的协议也已部分履行，因此，孙某要求解除该房屋买卖协议书的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：　　驳回上诉，维持原判。