葡萄牙商品房购买时的细节提醒

目前,葡萄牙买房移民的人越来越多,需要注意的是大家在签订商品房买卖合同时,一般使用的是现有的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本由来已久,在实践中证明了是可以较好地平衡开发商和购房人的权利和义务关系, 因此,采用示范文本签订合同有利于保护购房人的合法权益。切不可认为采用示范文本就万事大吉,即使采用示范文本签订商品房买卖合同,购房时也应注意以下几个问题。合同未备案易出隐患 近年来,因购房合同未及时备案导致商品房出现产权纠纷的问题时有发生。在中国有发生过在某开发商处买的那处房子已经登记在别人的名下,出现了'一房多卖'的现象。所以合同备案是很重要的一个环节, 购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续,便获得了对抗第三人的效力,如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售,其后一预售合同就不能办理登记备案手续,有效地杜绝了开发商一房两卖的现象。即使出现一房两卖的情况,购房者也可根据登记备案的合同优先取得该房屋,而第三人只能根据合同追究开发商的违约责任。因此,及时办理登记备案手续,可有效维护购房者的合法权益,保证房地产交易的安全性。在葡萄牙法律的规定下,房屋购买的交易是一定要登记证明的。补充协议问题　　在商品房买卖过程中，开发商除和购房人可以订立的商品房买卖合同外，还可以签订一份补充协议，该补充协议的内容很多，常包含许多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不可抗力条款的解释、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含许多针对开发商的免责条款，比如有些开发商在补充协议中规定：'政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用承担延迟交付房屋的责任。'由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找相关移民专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。样板房问题　　目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。购房人入住后，发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是'样本房'或'样品房'，设置的目的是为了推销商品房。在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。　　事实并不如此。法律有条文明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未作说明，致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据相关法律关于重大误解的规定，入禀法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同。质量问题　　有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且根据有关法律规定，开发商在交付商品房时，应同时向购房人交付住宅质量保证书，就已对商品房质量的细节作了规定，是购房合同的重要组成部分，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。　　但事实并非如此。商品房竣工验收，是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格。而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于住宅质量保证书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。　　根据葡萄牙相关法律条文规定，在下列情况下，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用; 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格; 因房屋质量问题严重影响正常居住使用。交付使用的房屋存在质量问题，在合理期限内，出卖人应当承担修复责任; 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。