“假赠与”过户暗藏风险 赠与也需详细了解

现在在房产变动中，出现的不单单会在买卖交易中，而在赠与中也会出纠纷，而在近几年也时常出现“假赠与”想要避税的情况出现，这往往会人多数人得不偿失。而在赠与中我们先了解含义与房屋赠与税费问题，在讲讲在“假赠与”的风险问题。房屋赠与是指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)，他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。限购背景下，房屋赠与可以躲避限购吗?房屋赠与需缴纳哪些税款?被赠与的房屋还可以再转卖吗?　　亲属间赠与免征两种税　　房屋赠与在一定条件下可以免交营业税和个人所得税，但需要缴纳契税，今后再转让则需要缴纳20%的所得税，而买卖过户所要缴纳的个人所得税为成交价的1%。所以，如果房产受让者今后打算转让房产，建议还是采取买卖过户的方式，而不选择赠与。　　根据国家的相关规定，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税和征营业税。这三种方式是：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。　　值得注意的是，若赠与人与受赠人非以上关系，受赠人需要按照房屋评估价20%缴纳个人所得税。　　除此之外，个人向他人赠与房屋，全额征收契税、印花税。根据相关规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，房屋权属部门不予办理赠与产权转移登记手续。　　受赠房出售征20%所得税　　在市场上，采取房屋赠与方式进行过户的案例仅是少数，很大原因就在于受赠房屋再次出售时，出售方要缴交易额20%的个人所得税，这一税率相当之高。　　根据规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。　　经适房赠与先办产权证　　房屋的产权即为其所有者对房屋占有、使用、收益和处置的权利，只有同时具备了这几方面的权利才称得上是完全的产权，房屋赠与的条件就是该房屋具有完全产权。　　而根据国家现有规定，经济适用房为有限产权，经济适用房购买者的使用权受到了一定的限制。也就是说，经济适用房只能用于有经济适用房购买资格的本人使用，无权转于他人使用。同时经济适用房没有获取收益的权利，也没有赠予的权利。　　但购买经济适用住房满5年后，购房人可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权，此时，便可以进行房屋赠与。　　“假赠与”过户暗藏风险多　　现实中，有些购房者想通过“假赠与真买卖”的方式过户，已达到规避营业税和个人所得税的目的。　　但事实上，如果双方不符合可以免征税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失。其次，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此也不能办理按揭贷款;而对原房主来说，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款，隐藏巨大风险。　　因此，在房产过户中，买卖是操作较为便捷和安全的方式。一般来说，假赠与一般都会签订“阴阳合同”，在过户时走的是赠与程序，实际上则为买卖行为，私下签订了买卖协议。由于赠与合同是“阳合同”，是法律承认的合同，买卖合同是“阴合同”，法律不予承认。一旦购房人抵赖，拒绝给卖方支付房款，卖方将会有巨大损失。而对于受赠方来讲，日后再出售时还是要多缴纳税费。