购买二手房须知“买卖不破租赁”

在现今二手房的交易是日渐频繁，许多人买房都已经不光光考虑新房这一种选择，在二手房交易中与新房交易中发生的一些问题是完全不同的，比如单女士买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现这套房子她根本住不进去，因为房屋里已经有承租人，而且跟原来的房东签了20年的租赁合同。承租人表示除非单女士将租金及房屋装修费退还给他才同意搬出，否则按照他手里的租房合同，单女士别想住进来。这个例子只在二手房中出现，但这不让我们思考如何才能防止这种情况出现呢?　　当前，在中央楼市调控政策仍持续严控房价上涨趋势之际，原先冷清的楼市在全国各地也开始逐渐回暖，不少购房者入市购房，其中二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少“隐忧”也不断出现，甚至可谓防不胜防。　　实践中，购房者在买房时往往只考察卖房者是否有产权证或房屋是否属于共有房产，只要卖房者的身份及产权没有问题，一般就径直与其签订房屋买卖合同后付款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用，租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后才能使用该房屋，要么与承租人协商达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能进住。对于那些急需用房结婚或居住使用的购房者而言，购房之后准备入住时才发现房屋租赁关系，而承租人又不愿意解除租赁合同搬出的，购房者往往高呼上当。　　实际上，我国合同法第229条明文规定了所有权变动后的合同效力，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”就是说，购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前随意将承租人赶出房屋。　　因此，承租人占有房屋拒不搬出也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。所以，对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系，日后购房自住时与承租人发生矛盾，同时向原卖房人维权花费不必要的时间和诉讼成本。