土地信托简介

概述土地信托(Land Trust),是土地所有权人(委托人)为有效利用土地,提高不动产的开发与经营效率,而将土地信托予受托人,由受托人利用其专业规划与管理,将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30~50年。种类划分土地信托依信托财产的处分方式的不同,主要有租赁型信托及出售型信托两种:(1)租赁型:受托人无处分信托财产的权利,在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益,信托终了时,委托人仍保有原土地的所有权。(2)分售型:委托人将信托财产委托信托业者出售,受托人将出售所得,在扣除受托人的报酬及其它手续费用后,交付给委托人。现实意义土地信托是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地经营机制的必然需求,也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。推行承包地使用权 可遏制土地抛荒现象当前,尽管中国的土地使用权流转已取得了一定成效,但不容忽视的是,由于农业生产成本较高、农业的 比较效益低下、农民进城务工增多等原因,无论是经济比较发达的东部及沿海地区,还是经济相对落后的中西部地区,土地抛荒在一定范围内仍普遍存在,而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后,8000多农户信托的土地不但没有荒废,而且由转包人进行产业结构调整后,使当地农业走上了集约化、规模化的道路。有利于调整土地结构 提高土地利用规模效益浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务,不到半年时间,全县流转土地15.8万亩,土地流转率已超过了40%,土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中,有50%的农田进行了种养结构的调整,土地产出量增加5到10倍,从而使土地得以发挥最佳效益。促进农地整理 增强市场竞争能力据统计,中国每个农业劳动力经营耕地面积为3—10亩,而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳动力经营耕地面积为3000—10000亩,农业劳动生产力低下,导致国内农产品价格等于或高于国际市场的价格,不利于参与国际市场的竞争,通过土地信托,可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的经营状况,使土地向种养大户集中,生产优势经济产品,并运用农地整理手段,提高机械化程度与劳动生产率,降低农业生产成本,增强农产品国内、国际市场竞争实力。加速农村人口流动 提高土地资源配置效率近些年来,中国经济的高速发展,推动着产业结构的转换,第二、第三产业的比重迅速增加,农村人口转变为城镇人口的过程加快,城市化率已由1949年的10.64%提高到目前的40%左右,客观上为土地使用权流转提供了平台。同时,实现向市场经济的转变,促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动,而无土地的流动,就会使土地处于闲置状态,只有成立土地信托机构,才能提高土地资源重组效率,使土地经营权依法、规范与经济流转。设立土地信托制 有利于维护农民的权益农村问题的解决不在农村,要破解“三农”难题,必须从制度层面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作为信托财产,移转给土地信托机构,由该机构经营治理或承包给他人经营,既可实现土地的适度规模化运作,又使农民在向第二、第三产业转化的过程中摆脱小块土地的钳制,从而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内,农民享有信托利益;信托终止,还可以恢复行使承包经营权,农民的基本权益有了较好的着落。模式构建成立农村土地信托机构农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则,把分散在一家一户的土地集中起来,以解决部分 农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端,在稳定承包权的基础上,加速经营权的流转,同时有效解决了土地供需矛盾,促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括:1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会,如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托,向社会推介2200亩土地的使用权转让信息,公开招标高效农业开发项目,在不到一天的时间里,已有9家企业签订了投资协议,而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜,在平等协商的基础上,落实合约关系,维护双方利益;代理发行收益凭证,为受托人融通开发资金服务,为投资者拓宽投资领域服务,并从中收取相应劳务酬金。3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理,以提高土地利用“三态”效益为目的,促进土地资源可持续利用为宗旨。4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金,直接或联合从事土地的开发经营治理。建立土地投资信托基金土地开发需要巨额资金,通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求,建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金,其主要来源有:银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况(农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动)。原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构,土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让(包)金或股利;也可以与通过签订土地开发合同,收取开发收益(按合同取得相应酬金),然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款(农业贷款,政府扶持、利率优惠)来筹集,金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金,既增加投资渠道,又分散金融风险。推行土地信托运作模式的支持体系1.政策法规支持2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》,使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外,土地信托是信托业务的重要组成部分,然而,中国土地信托发展滞后,要真正促进土地信托经营业务的发展,尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则,非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。2.市场体系支持第一,支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种,因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。目前中国农村土地流转经营者主要有:一般农户、种养大户、工商业主等,主要经营形式有:大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等,重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营,投资高效农业,以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。第二,市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性,建立流转土地信息库,多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息,可增强土地市场透明度,有助于土地高效流转。第三,监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途,确保耕地复耕能力,确保耕地总量动态平衡,确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制,依法查处土地流转后的违法用地行为,使流转后的土地利用真正做到合理与高效。第四,资金支持。据近年投资测算,目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元;园地需要3000—5500元;林地、牧草地需要投资1800—2750元;渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增,土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大,为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。3.技术支持由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的,如土地整理最具代表性的德国,19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中;20世纪初期,侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理;到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护,以实现经济、社会、环境的协调发展。因此,土地开发整理技术也需要不断更新与完善,以适应土地开发整理内涵的需要。