老人不识字，签订房屋赠与协议怎么办

房产证

坚决不过户

提问1：老人的赠与能撤销吗？回答：《中华人民共和国合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”《中华人民共和国合同法》第192条是针对法定撤销权而规定的。该条规定：“受赠人有下列情况之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”1、本案中赠予已完成生效，不可撤销；2、子女提前支取是对自己财产的一种处分；3、对于礼金，已婚子女没有法律上的义务，但是子女必须对老人尽赡养义务。

提问2：怎样撤销房产赠与？回答：一.房产赠与已过户我国实行房产登记制度，房产的归属随着房产登记的转移而转移，房屋既然已经过户，也就意味着房屋赠与已经完成，要想再要回房屋基本上是不可能的。但如果受赠方同意也不是没有要回的可能。 二.房产赠与已公证，但未过户公证是以法律形式对赠与合同的确认，也是对合同双方意思自治的保护，客观上限制了赠与人对赠与合同的反悔。一旦赠与合同进行了公证那么要撤销也是很难的，但不代表不能撤销，撤销公证赠与也是可以通过公证来撤销的。 三.房产赠与未过户这种情况是指只签订了赠与合同但是未进行公证也未过户的情形。赠与合同在《合同法》中特殊之处就在于在一般情形下，赠与人可以在赠与物的权利转移之前可以撤销而不负相关责任，因此给受赠人带来了不确定性。 四．法律规定不能撤销的赠与具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或着经过公证的赠与合同是不能撤销的，与此同时附义务的赠与也是不能撤销的。

提问3：房产为两位老人共同所有。一位过世，其配偶签订赠与合同，将房屋赠与他人，是否有效？回答：过世老人是否有遗嘱公证？按照法律，房屋所有权一半归配偶所有，另一半归子女所有。赠与的标的物应当是赠与人个人所有的，当赠与物是共同财产时，必须遵循共同财产的处理原则：即处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。没有取得共同所有人同意的处分行为是效力待定的行为，需要其他共同所有人表态，若其他共同人追认则合同有效，若拒绝追认则合同无效。法律规定除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同外，其他赠与合同中，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此，不管是双方有什么关系，又发生了什么变化，对于赠与而言，只要符合法律规定，赠与人有权撤销。 即使公证了赠与合同，不符合条件的，（如受胁迫、当事人无行为能力、当事人生活保障受到威胁等等），依然可通过公证撤销赠与合同。

提问4：公证过的赠与合同是否可以撤销    我国法律规定，赠与合同行使撤销权要具备几个条件：严重侵害赠与人或赠与人的近亲属、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同，不适用该规定。受赠人有不履行赠与合同约定的义务等行为时，赠与人可以撤销赠与。但经过公证的赠与合同并且根据赠与合同办理了过户手续，赠与关系成立。《合同法》规定一般情况下赠与财产的权利转移了就不得撤销赠与合同（所以轻易不要过户），对一般的财产赠与通常是以财产是否交付来认定财产权利是否转移，但对于房产的赠与，因房产是以进行房产登记确认所有权，所以房产的权利转移以是否进行过户手续为准。   《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第128条规定（后面会讲，合同法高于此法，实际执行中以合同法为准）“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”该条规定，赠与关系的成立，以赠与物的交付为准，还规定了如果房产未过户但房产证交于受赠与人且受赠人已占有、使用房屋的，可以认定为赠与有效。（此为民法通则规定，但是根据新法优于旧法原则，未过户却已占有使用，在法律上认定为赠与房产不成立！）《合同法》规定一般情况下“赠与财产权利转移了不得撤销”，以赠与财产权利的转移做为赠与合同成立的标准，与《民法通则若干问题的意见》的规定略有不同。《合同法》是全国人民代表大会常务委员会于1999年颁布并实施的法律，而《最高人 民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》是最高人民法院颁布于1987年实施的司法解释，根据上位法高于下位法，新法优于旧法的原则，应优先适用《合同法》的规定。因此，在确认房产赠与是否成立，根据《合同法》的规定，是必须完成过户手续权利转移了才算成立，而实际占有使用但没过户不能认定为赠与房产成立。在赠与合同成立之前，可以撤销合同，但《合同法》也规定了几种不可撤销的情形。    《中华人民共和国合同法》第186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”可见，一般情况下赠与财产只要权利转移就不可撤销，但也有几种例外情况，该条规定，经过公证的赠与合同不得撤销。除非出现了几种法定的可撤销的事由，《中华人民共和国合同法》第192条规定：“受赠人有下列情况之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”当出现以上法定事由时，不论赠与合同是以何种形式成立，是否经过公赠，是否完成交付，赠与人都可以提出撤销赠与。    综上，根据《合同法》的规定，经过公证过的房产赠与合同一般是不得撤销的，但因房产所有权对外以登记为准，所以房产登记的所有权人可以进行买卖房屋，虽受赠人可以依赠与合同维护权益，但未及时办理房产过户对受赠人也有一定的法律风险。一般赠与合同，一经公证，则很难撤销。除非有证据证实，赠与人在赠与之后，生活上或经济上发生了重大变化，生活困难，经济拮据等情形。法院在判决时，会根据这些情形酌情考量。而在受赠与人存在过错的情形下，如果赠与行为并没有附加条件，即使对方有过错，也难以撤销。根据我国法律规定，公证具有证据效力，具有证明公证对象真实、合法的证明力。还具有强制执行能力，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书，债务人不履行义务时，债权人可以依公证机构出具的强制执行证书直接向有管辖权的人民法院申请强制执行，而不再经过诉讼程序。此外，公证还具有法律行为生效要件效力，依照法律、行政法规规定应当公证的事项，有关自然人、法人或者其他组织应当向公证机构申请办理公证，如果未经公证，该事项不能产生法律、行政法规规定的法律效力。

提问6：老人无行为能力，签订赠与合同是否有效？回答：主张赠与人无民事行为能力的，需承担举证责任。需要在省级以上专业医院出具诊断证明，然后持该证明，申请委托司法鉴定机构，做无民事能力或限制民事能力鉴定。 中国法律规定，不满10周岁的未成年人或不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，民事活动由他的法定代理人代理。精神病人的利害关系人，可以向人民法院申请宣告精神病人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。被人民法院宣告为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，根据他健康恢复的状况，经本人或者利害关系人申请，人民法院可以宣告他为限制民事行为能力人或者完全民事行为能力人。 哪些人可做监护人？　         我国法律规定，可以担任无民事行为能力人的监护人的有配偶、父母、成年子女及其他近亲属(包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女)，关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任的，经被监护人单位或住所地居委会同意，也可以成为监护人。对担任监护人有争议的，由被监护人所在单位或住所地居委会在近亲属中指定，对指定不服的，可以向法院起诉，由法院裁决。 监护人的权利和义务：根据最高人民法院关于《贯彻执行民法通则若干具体意见(试行)》第十条规定，监护人的法定监护职责是：（1 保护被监护人的身体健康。（2 照顾被监护人的生活。（3 管理和保护被监护人的财产。（但是无权处理）（4 代理被监护人进行民事诉讼。（5 对被监护人进行管理和教育。（6 在被监护人合法权益受到侵害或者与人发生争议时，代理其进行诉讼。另外，根据相关规定，因监护人不履行监护职责，或者侵害了被监护人的合法权益，监护人应承担赔偿责任，如果被监护人的侵权行为需要承担民事责任的，应当由监护人承担，被监护人有财产交由监护人代管的,应从被监护人的财产中支付，不足部分应由监护人承担。 重申一下：老年人的房产和存款，监护人无权处理。说白了：老年人的房产监护人是无权进行交易的、老年人的存款监护人是无权取出的，老年人的房产和存款，只能成为了遗产，继承人一起公证后或由院裁定了才能处理，目的是保护老年人的合法权益，为什么房产交易中心、银行一定要本人的签字才能交易或取出，原因就在此。上述【监护人的权利和义务】只是“管理和保护被监护人的财产”，而不是“转让和取出”，如果交易中心和银行“人性化”了，就会出现恶意行为，交易中心和银行为了规避风险，按照法律规定，必须由本人签字。 监护人怎样处理无民事行为能力的老年人的财产？案例：不能说话的老人在医院住院，老人有房子和存款，子女或他人想把老人的房子卖了为老人治病或取出老人的存款来治病是不行的。您想想万一把老人的房子卖了或存款取出后分了，不为老人治病了怎么办？交易中心或银行为了规避风险，所以一定要本人签字，交易中心或银行如稍为有点人性化了，就会被人钻空子，因此 监护人只能出租房屋，或凑钱为老人治病，只能等房产和存款成为遗产了，再来处理。

相关案例1：老人赠与房产后想撤销，房屋赠与合同能否撤销？此文章帮助了398人 | 作者：北京房产律师 | 来源：法邦网免费咨询房产法律问题：400-818-9919转1017老人赠与房产后想撤销因受到顾先生夫妇的照顾，张老伯打算百年之后将房子送给对方。不料，在共同生活的日子里发生了变故。张老伯要求解除遗赠协议。法院一审判决解除遗赠扶养协议，张老伯支付因接受扶养的费用2万元。来自安徽的顾先生夫妇在上海打工，借住在闵行区张老伯家中。自住进顾先生夫妇后，由于生活起居受到照顾，张老伯便萌生“报答”之意。2007年夏天，张老伯与顾先生夫妇签订了遗赠扶养协议约定，张老伯仍居住在103室，今后的生活由顾先生夫妇负责照料。协议于2007年11月29日生效。然而，双方在共同生活中产生了矛盾。张老伯说，办理公证后，顾先生夫妇的态度发生转变，非但不再照顾，还将一家老小都搬到上海；并要求自己每月缴纳300元伙食费。张老伯称还受到顾先生夫妇的人身威胁。于是，张老伯诉至法院，请求解除双方签订的遗赠扶养协议。房屋赠与合同能否撤销顾先生夫妇虽然同意解除扶养协议，但认为张老伯的诉称与事实不符。顾先生夫妇辩称，自借住在张老伯家后，因同情其孤苦一人，便开始照顾其饮食，且房租照付不收伙食费。顾先生称，张老伯要求解除遗赠扶养协议起因是其找到对象并打算结婚。因此，要求张老伯书面道歉，归还支付自签订遗赠扶养协议起至2011年11月期间扶养所花费的开销2万元。法院认为，关于张老伯提出的因顾先生夫妇的家人同住103室影响其生活质量的意见，因103室面积较小，多人居住确有可能影响生活的便利和安宁，但尚不构成虐待等严重后果。张老伯还提出顾先生夫妇对其有人身威胁，但未能提供相应的依据予以作证。关于顾先生夫妇要求返还相关扶养费用的主张，因张老伯未能证明对方有遗弃、虐待等行为，双方解除遗赠扶养协议后，张老伯应返还扶养人已经支付的扶养费用。结合当地生活标准，4年来各类扶养费用2万元尚在合理范围之内，予以支持。

相关案例2：房屋买卖合同纠纷：儿孙谋骗老人房产，法院被判无效此文章帮助了342人 | 作者：北京房产律师 | 来源：法邦网免费咨询房产法律问题：400-818-9919转1017近日，济南市中区法院审理了一起房屋买卖合同纠纷，原被告双方身份有些特殊，是祖父母与孙女。原来儿子一家三口起了谋取老人房产的心思，让老人先签了份合同卖房给孙女并放弃索要购房款。最终这份不代表老人真实意愿的合同法院是怎么判决的，请看案例。案件起因：儿孙谋骗老人房产，让老人先签房屋买卖合同，并且不得索要购房款2011年8月8日，陈老和老伴被儿子陈某一家从家里接了出来，在一家饭店吃完饭后，陈某一家将两位老人带到了济南市房管局，拿出了一份材料让父亲签字。“我当时想，是俺儿、俺孙女让签的，应该没啥问题，没多问就签了。”陈老告诉记者，自己当时糊里糊涂签了字，事后越想越觉得不对劲，就把自己跟儿子一家到房管局签字的事情告诉了三个女儿。之后老人和女儿们到房管局一了解，才发现之前签字的材料竟是一份房屋买卖合同，约定把老人位于济南市中区经三路的一套近180平米的房子以一百万元的价格卖给孙女陈孙女。而且合同中两位老人还与儿子一家约定，不向孙女索要一百万元的购房款，这一百万元作为对孙女的资助。82岁的陈老老人很气愤，他和老伴就住在这套房子里，根本没有卖房的想法，何况还是分文不要地“卖房”。发现了儿子一家的“算盘”后，陈老和老伴将合同上签订的买房人陈孙女告上了市中区法院，请求法院将这份房屋买卖合同撤销。律师意见：房屋买卖合同纠纷违背对方真实意愿，当事人一方有权请求法院变更或者撤销。陈老和老伴的代理律师告诉记者，这起房屋买卖合同纠纷案的焦点在于签订的买卖房屋合同是不是老人的真实意愿。“虽然老人确实在合同上签了字，但并不清楚合同是要把房子以一百万元卖给孙女，这份合同并不符合两位老人的真实意愿。”根据《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的一方或是以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同，当事人一方有权请求法院变更或者撤销。对于房屋买卖合同纠纷，法院被判无效市中区法院经过开庭审理认为，陈老和老伴在签订合同时并没有意识到要把房屋过户给孙女，也不清楚是房屋买卖行为，存在重大误解，不是陈老和老伴的真实意愿，判决签订的房屋买卖协议撤销。房屋仍归两位老人所有。最终这份不代表老人真实意愿的合同被法院判决撤销。