我国发展REITs的对策

1.营造REITs 在我国所需的法律环境　　首先，要制定关于 REITs 的专项法规。我国在设立REITs 法律法规模式方面应该借鉴亚洲国家的专项立法模式，对REITs 的定义、组织结构、设立条件、经营运作、税收制度、产权转移或变更登记等进行规定，并充分结合其他适用REITs 的法规，为REITs 的发展创造一个良好的法律环境。由央行牵 头制定规范REITs 市场操作的法规和指导方针，对符合条件的REITs 产品在银行间债券市场进行交易试点 并吸引机构投资人参与。　　另外，在银行间债券市场交易试点成功的基础上，重点研究REITs 在证券交易所 上市交易的相关法律法规，争取尽早实现REITs 的上市，从而向普通投资者开放。　　其次，要形成REITs 法律体系。国际上REITs 发展的成功经验表明，除专项立法外，REITs 同时需要用《证券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相关法律共同来规范和协调。其中与 REITs 发展最为相关的《基金法》和《信托法》更是需要在对 REITs 制定专项法律时进行同步统筹修改。　　2.建立严格的信息披露制度、风险防范制度和外部监管制度　　(1)信息披露制度。REITs 的运作流程设计比较复杂，其本身不能直接经营管理所属的资产，要委托 专门的管理机构管理，这种双重代理关系进一步加大了信息不对称。因此，主管部门应根据房地产市场发 展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、发布等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务; 建立完善高效的房地产行业中介服务体系以及统一而权威的行业标准，并通过向投资者披露信息来确保其 运营的透明度;建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化。　　(2)风险防范制度。房地产投资信托基金业务中存在着投资项目风险、市场风险、信用风险和管理风 险，防范这些风险，要做到从源头上控制风险，慎重选择投资项目，并做好尽职调查;要合理分散风险， 应选择投资不同地区、不同类型的房地产项目，以实现投资多元化、资产结构多样化;要强化以风险监控 为重点的内部控制制度建设，健全科学、高效、严谨的内部运作和管理机制。　　(3)外部监管制度。REITs 在交易所上市后，应建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府 部门组成的监管小组，以避免多头监管。其中，证监会作为集体投资计划的负责机构，主要是认可 REITs 及监督相关规则能否得到遵守;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。　　3.培养为REITs 服务的专业人才　　REITs 发源于海外，而且是一种需要同时关注房地产业和金融业的复合型产业。在我国发展 REITs 必 然会面临人才短缺问题，因此，需要尽快建立起一支既精通基金业务运作，又了解房地产市场的专门管理人才队伍。同时，还要积极促进与基金业务相关的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队 伍建设。