房地产开发策划

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投资前要做那地成本测算，决定项目的定义。土地、前期、基础设施、建安成本、开发间接费（3费）、税金、预备费（可不设预备费）7大科目成本。售价，地下室及人防面积，税金（3税）等重点关注。

协调关系，政府、总包、监理、咨询单位、设计单位，中国施工总承包模式用的较少，绝大部分使用总分包模式，即一个总包其余分包，总包承包范围甲乙双方约定。抓住总包尤其重要，总包实力强对工程成功至关重要。

政府开发报建收费项目较多，土地证、工规证、施工许可证等前置条件很多，各种政府收费如白蚁防治费、墙改基金、防雷检测、地震安评、房地产开发资质，环评、能评、道路开口、地名公示、水电燃气3大老虎等一大串。能不交的不交，费用能少的少交，不能少的缓交，要在拿地时与政府协议上约定。

抓住总包尤其重要，总包实力强对工程成功至关重要。为什么甲方班子里一个项目100多少人干嘛的都不清楚就在那瞎指挥。总包强的时候甲方只要要求老板在付钱节点准时付钱就好了。人家中铁、中交修铁路时政府监督人员也没像开发地产这么多人。准时向政府要钱就好，其余总包什么都能搞定。

设计出图就好了，别太发挥想象力，省钢，省水泥，结构别复杂就好。

监理就呵呵了，但有总比没有强。

抓总包主项计划，重大工期节点，竣工节点。别让总包使用什么新工艺。新方法都是坑钱的主。定额能涵盖就好了，减少争议。

抓总包预售工程节点、验收节点、交付阶段。其余分月关注。

总分包模式不利于甲方管理

强力的总包是项目成功的重要因素