投资者如何识别房地产信托风险

自年初以来,房地产信托一直在高收益和风险之间蹒跚而行。一方面是持续稳定增长的资金规模,另一方面却频频出现提前或延期兑付事件,令投资者难以下手。中国领先的投威地鹏图表示,随着房价缓慢企稳,房地产信托市场出现系统性风险的可能性较小,但不排除个别产品无法完成兑付,因此,如何规避风险是投资者必做的功课。根据房地产信托的设计目的,可分为财产保管、项目融资、项目建设完成、项目出租经营、项目出售等多种类型。按融资的常见种类,房地产信托的投资标的通常有房地产开发贷款、土地储备贷款和商业用房贷款。其中开发贷被公认为贷款风险最高的种类,因此,对相关增信手段的要求需极为严格才能平抑相关风险。不过,贷款品种只是初步判断风险的标准,无论贷款类型如何,投资者都要尽量了解项目的真实有效情况,并对未来盈利能力做尽可能评估,了解成本、销售价格、销售面积等多重因素,以评估项目的盈亏概率。此外,要看投资对象的担保或抵押品质量。例如,不动产抵押是房地产信托设计中最常见、认可度最高的担保品,但投资者需注意用来抵押的房地产有无限制,如耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。除了抵押质押,常见增信方式还有收益权分层、保证、连带责任担保和强制执行公证等。一般而言,在抵押或质押物变现遇阻时,强制执行的公证可使信托计划遇到抵押物或质押物大幅折价变现或因行政审批等原因未能及时变现时,委托者或受益人得到足够的保障。对信托计划而言,有此类信用增级手段的安排意味着项目的安全级别更高。