一个建筑设计师浅谈地产策划

第一阶段:产品前期策划与定位一、分析房地产政策环境、区域整体楼盘供应量、区域土地供应量、整体需求市场的分析(宏观、中观、区域),以及区域楼价和土地价格在近几年的上浮状况————知大势目标:了解本地块的市场土壤状况,以便确定项目开发动工和销售入市的时机、开发的节奏、开发的策略、开发周期和计划,资金筹划等。二、同类竞争楼盘分析——知彼、知对手目标:了解对手,以便根据竞争对手和自身实际状况,找到适合自己的产品定位,做到知己知彼,人无我有,人有我强,人强我避或人强我更强。三、地块自身客观实际状况分析(一般很难改变的)——知己自身客观实际状况包括:所在区域的地理位置情况、地块面积大小、土地成本的高低、周边环境优劣、规划设计条件分析(容积率、建筑限高、建筑密度、建筑退让……)等等.一般说来,一旦地块自身客观实际状况锁定之后,就锁定了本地块上适宜建造的房屋特点和类型是有限的,并非什么类型、什么特点的楼盘在本地块都适宜建造。最后,找出受地块自身客户实际状况限制而适宜建造的几种房屋类型和特点。四、第一次客户细分: 目标:找出哪几类人群愿意或者可能在本地块所在区域(分大区域、中区域、小区域)购房,这个答案可以经过市场调查和分析获知,但更多的要靠策划人自身的经验和对当地市场的了解。五、第二次客户细分:把愿意在本地块所在区域购房的几类客户群”以及“因受地块自身客观状况限制而只能或者只宜建造的几种房屋类型和特点,同时摆在桌面上一一比对,然后分析,哪一类房屋类型特点与哪几类客户群的需求契合度最高,契合度最高的房屋类型特点作为主力产品,契合度相对较低的作为辅助产品,契合度很低或者为零的产品最好放弃。于是本地块的产品定位和目标客户群定位就赫然开朗,自个跳出来了。这个答案可以经过市场调查和分析获知,但更多的要靠策划人自身的经验和对当地市场的了解。当然,这还要考虑到策划人自身的策划能力和建筑设计创作能力,同时还要考虑到同类产品的竞争状况或者市场空白点.比如,我们根据地块自身客观实际状况,得出该地块同时有几类产品定位方式都可以选择时,一般还要考虑以下几个因素:第一,地块所在区域同类产品的供应量少,市场空白度高,此类产品定位应优先考虑.第二,地块所在区域同类产品的供应量多,市场空白度低,竞争激烈,但如果我们在自身策划能力和建筑设计能力很有信心,可以在产品的设计创新和人性化等方面超越同类产品很多的话,相当于我们通过自身的策划和创作,人为的增加了该产品定位的市场空白度,此时,这种产品定位也可以优先考虑.第三,对于投资回报率高,或者投资总利润额高、或者投资回报速度快的产品定位,一般应优先考虑,但是,这三点一般很难同时兼顾,往往只能选择其一或者二,具体选择哪一种产品定位,应根据开发商自身的开发目标、开发思路和资金实力和开发能力来确定。第二阶段:产品策略与设计创作产品策略是产品定位的具体表现形式,我们对产品进行策划和设计创意,首先要了解同类竞争对手各项状况(对手的目标客户群定位与需求、对手的建筑产品设计水准及景观设计、户型面积及套型特点、单体结构特点等等)以及目标客户群各项显在需求和潜在需求的前提下,最大限度的增大目标客户群需求点和我们定位的产品类型特点的契合度,人无我有,做到人有我强,人强我更强或人强我避。最终赢得市场的胜利。主要工作内容包括(所有工作内容均以设计图纸和图片形式出现):1、小区的建筑外立面风格(收集了世界各地建筑的优秀外立面图片数十万种,我们将从中挑选3-5种风格供发展商选择,每种风格1-2张实景建筑图片或者效果图);2、提交整个楼盘的建筑单体总平规划布置图;3、提交小区人流车流的交通组织图、社区功能配套的布局总图;4、提供园林景观风格的效果图或者实景图片,以及小区景观概念规划设计图;5、针对目标客户的精准定位,为其量身定制户型的面积、功能特点、套型特点、单体结构特点(独家原创户型);提交本项目全部户型图和标准层平面。