房地产权属关系的确认

(1)所有权的确认主要是查对产权证明。对于土地，主要是区分国有地划拨、国有地出让和集体所有地；对于房屋，主要是区分房改房、商品房（安置房）、经济适用房、限价房、私房（或个人所有）和单位用房等产权，同时注意是否有共有、他项权利记载、其他影响价值内涵的差异性。

(2)用益权的确认主要是查对房地产的使用与经营收益权利，包括土地的使用权、地面收益权、典当权等。

(3)担保物权的确认担保物权主要是指用房地作为建立债权债务关系的担保条件，如抵押权。

(4)限制性权利的确认主要是查对房地产经营、使用、转租等方面的限制性权利和其他权益状况。有限制性权的房地产，在所有权与使用权相对分离时，其价格会发生收益结构性变化。如所有者出租房地产，承租方无转租权，则承租权的转让价格会降低。对房地产权利关系的确认实质是对整体房地产的完全价格按权属关系进行分割，权利愈充分，其价格构成因素就愈多。在当前的房地产估价中，应特另注意所有权、使用权、抵押担保权及与房地产相关联的债权的确定，查实国家主管机关签发的权属证明及委托人提供的当事人双方签订的契约，区分权利范围及其对等利益关系。