法拍房，一定要了解的3件事

不管你买来是投资还是自住； 房子最终是用来住的，只有充分了解了标的的信息，才能帮助我们更好的评判他的价值，以及是不是适合自己。下面就是关于法拍房的基本信息调研，每一条都很重要哟~

类型（公拍网查询）：拍卖标的的属性，金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高。区域（公拍网查询）：拍卖标的坐落的区域。地址（公拍网查询）：拍卖标的的地址。小区名称（公拍网查询）：拍卖标的所属的小区。楼高（公拍网查询）：拍卖标的位于整栋建筑的第几层。总高（公拍网查询）：拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高，我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。建筑年代（公拍网查询）：拍卖标的的建造时间。这个决定了金融机构贷款的年限，计算公式为：XXX。举例来说，一套xxx年的房子，最多可以贷款xx年。面积（公拍网查询）：拍卖标的面积。面积是判断住宅是否是普通房的标准之一，区域配套（公拍网&Call线下房产中介）：拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况，公告上就有，不过不般不太正确，去与中介交流交流应该很快就知道了小区情况（线下调研方可）：拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值。房屋情况（公拍网&实在走访）：拍卖标的的户型、装修情况。拍卖时间（公拍网查询）：本次拍卖会时间。历史拍卖情况（公拍网查询）：本标的历史拍卖的时间、价格。当前拍卖信息（公拍网查询）：、联系方式、保证金打款账户、时间等要求本次拍数（公拍网查询）：拍卖标的这次是几拍

这部分我们关注的是市场热度、最低起拍价、评估价、市场价、银行认定价、市场折扣、银行评估折扣、保证金、税费承担，欠费信息。 这部分的信息，大部需要自己调研，公拍网上能找到的信息就比较少了~

市场热度是神马？市场热度是一个反映同类房源，近期市场的关注热度指标。通过搜集各方挂牌及看房的情况，综合得出市场热度，数值越高，通过他我们可以直观的看到市场对于房源以及价格的接受程度。 市场热度是袋鼠安家很重视的一组数据，通过这组数据我可以初步判断出此房未来好不好出售，此组数据越大，说明此房越好出售；反之越低，可能此房不太好出售或卖不起价。不过，有时候数据也会骗人，有些小区此数值非常低，并不是因为不好出售，而是自住率极高，没有房子出售或一出来马上就卖掉了，所以一定要去现场做做市调，实在太忙的话可以Call一下附近的中介，通过与他们的交流做出判断。

评估价（公拍网查询）对于拍卖的财产，人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中，评估费用往往是基于评估物价值。对于拍品的评估报告，圈出来的地方，就是大家需要重点关注的，评估总价、单价、评估时间。

其中大家比较容易忽略的重要信息，是评估时间。一般来说，从评估到拍卖都会经过一段时间（少则几个月，多则半年甚至一年以上）。而法院平时比较忙，不会每次重新拍卖都申请价值评估，这就造成了评估价是滞后于市场变化的。

起拍价（公拍网查询）我们报名参拍后，第一个看到的就是这个价格，对比市场价格是不是看得直流口水~根据有关规定，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；凡是遇到流拍的，下一次拍卖时，价格最高下调比例不能超过上次拍卖价的20%，一次类推，最多拍卖三次。 当然具体的价格制定，由法院综合评估后决定。另外价格方面需要注意的是，根据新出的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，不再设置保留价（也就是成交的保底价），一人报名一人出价即可成交，这对购买者来说，也算是个利好。 不过拍卖房，有一个规则就是自由竞价，价高者得！！多些人关注，多些人参拍，竞价的次数可能就会多不少，价格嘛~~~就有点不受控制了哦~~

市场价（市场调研获得）一套房子在二手交易市场，可以成交的价格，我们一般需要参考的是相同小区，相同户型的二手房最近的成交价格。

银行认定价（需要找银行的朋友协助你们做调研）北上广动辄成百上千万一套的房子，绝大多数购房者都是通过贷款的方式购买的。银行会根据自己的内部评估系统，给资产进行估值，并根据这一估值为基数，审批并发放贷款。 所以想要从银行爸爸口袋里拿到钱，还得看爸爸觉得这套房子值多少钱

市场折扣（市场调研所得）起拍价/市场价第一个相信比较容易理解，该比例反映了我用几折买到了这套房子。考核性价比的一个比较关键数据！

银行评估折扣（需要找银行的朋友协助你们做调研）起拍价/银行认定价，通过他我们说不定可以找到零首付的案子哦！银行批贷款是按照评估价的一定比例的，比如说7成。当起拍价银行评估价比低于7成，神奇的事情就发生了。

保证金（公拍网查询）拍卖保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一。竞买人没有按照数额和截止时间要求交付拍卖保证金的，不可以参加拍卖会。 拍卖保证金的金基于拍卖标的实际情况而定，且参考评估值确定比例值，一般为评估值的10%—20%，特殊情况为评估值的30%，具体所发布的拍卖公告的“拍卖保证金”。

税费（结合公拍网的信息，自己初步估算或交易中心核算）说道拍卖房，不得不提的一项费用就是税费，而且必须当场全额缴纳。常见的缴纳方式有各付个税、买家承担两种。如果你看到中意的拍品上写的是各付个税，恭喜你，买这套房子可以为你省下很多软妹币。

总体来说，拍卖房的风险有“”三大金刚“，分别是居住风险、租赁风险、欠费风险。

1、居住情况（公拍网上有交代，但仍需核实）在拍卖房的交易中，经常会遇到拍卖标的当前有人居住的情况，极端情况下也会发生由于该房屋是产权人的唯一住房，竞买人拍卖成功了却无法入住的情况。

2、租赁情况（分法院认可及不认可的租赁两种，处理方式也不同）对于拍卖房的购买者来说，租赁可是一个大坑，好多人在不知情的情况下吃了大亏。为什么这么说呢？因为买卖不破租赁。 根据我国的物权法等相关法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。

3、户口情况（自己到公安部门核实）大家都非常关心买房子的户口问题，但是对于法拍房来说，不好意思法院这边只负责产权过户，户口是完全不管的，如果有相关问题只能找当地的公安户籍管理处进行咨询。

4、欠费情况（亲自核实）关于欠费我们先来看下，拍卖行的特别约定中是如何描述的：   本次房产拍卖标的交付后，买受人应自行办理水、电、煤气等户名变更或安装手续，并承担相关费用。原应缴应付的所有欠费包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等由买受人自行调查了解并全额承担。