房价不会下跌的几大个原因

房价是涨是跌主要受市场供求关系影响，同时房价亦影响市场供求关系，两者相辅相成。判断房价发展趋势，可能要考虑众多因素如国民经济、社会发展、城市建设、土地供应、市场需求、成本增加、物价上涨、人民币升值等等，其中也包括普通居民的住房需求。很多专家和学者总是把普通居民买不起高房价的商品房作为武器，一味地唱空房地产市场，似乎只有房价爆跌才能解决普通居民的住房问题。普通居民住房问题突显，的确需要政府重视，但商品房市场并不是普通居民解决住房问题的唯一途径。对于当前房地产市场现状，笔者则认为下半年房价不会整体下跌，主要有以下几点理由： 理由一是政策面良好，政府发出“稳定政策、适时微调、区别对待”的政策信号，从而保障房地产市场持续稳定健康发展，避免进入恶性循环态势。 ７月２１日国家主席胡锦涛指出下半年经济工作目标，要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展，继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内。 根据国家统计局数据显示，２００７年我国房地产开发投资２５２８０亿元，比上年增长３０.２％，占ＧＤＰ的１０.２５％。由此可见房地产行业对经济发展的贡献作用是较大的，下半年要继续保持经济平稳较快发展，房地产行业是否能保持平稳较快发展是关键。因此，为了实现下半年经济工作目标，房地产行业不会出现太大波动，平稳发展应是主要发展趋势。 同时胡锦涛指出，为了实现这个目标，必须稳定政策，保持政策的连续性和稳定性；必须适时微调，把握好宏观调控的重点、节奏、力度；必须坚持区别对待、有保有压，灵活而准确地解决问题。解读政策导向：一是必须稳定政策，说明国家肯定了上半年宏观调控的成绩和效果；二是必须适时微调，说明国家已重视当前政策对部分行业所带来的不利影响，适时进行政策微调促使行业正常发展；三是区别对待、有保有压，说明国家下半年对某些行业的政策会有所改变。基于以上几点，笔者认为当前政策面良好，下半年国家在稳定经济持续快速发展的前提下，对某些行业的政策会有所松动或区别对待。 胡锦涛指出，支持中小企业解决生产经营困难，引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。特别是最后一句，“稳定对经济发展的预期”，就预示着房地产行业亦属于这些政策需要适时微调、区别对待的行业之一。笔者认为政府发出诸多利好信号，就说明下半年房地产市场应向平稳健康态势发展，而绝不是房价整体下跌、楼市整体下挫的局面。房价整体下跌就意味着市场急剧萎缩，这并不是健康发展的表现。 理由二是开发成本增加，土地成本、材料成本等构成部分２００８年以来均有较大幅度的增长，从而抑制房价整体下跌的空间。 根据中国城市地价动态监测系统对全国重点地区和主要城市监测结果显示，２００８年第一季度全国３５个主要城市地价总体水平同比增长１２.１２％，其中商业、居住、工业地价平均水平同比分别增长９.８８％、１５.６４％、９.６１％。地价总体水平环比增长１.５４％，其中商业、居住、工业地价平均水平环比分别增长１.２２％、２.１６％、１.３２％。由此可见，就商品房来看，居住用地价格正在不断上涨，与上年相比增长幅度高达１５％以上，而地价正呈每月以２％左右的涨幅不断增长。 ２００８年６月２３日作为中国钢厂代表的宝钢集团与世界上主要铁矿石生产商之一的就２００８年度铁矿石基准价格达成一致，力拓的ＰＢ粉矿、杨迪粉矿、ＰＢ块矿将在２００７年度价格基础上分别上涨７９.８８％、７９.８８％和９６.５％。同时，从今年年初开始，建筑原材料上涨行情一直在持续，价格普遍上涨２０～４０％，这是继１９９３年泡沫时代之后很少出现的现象，它直接拉动开发总成本增长７％以上，且这种成本仍在持续增加。 笔者认为开发成本的增加，无疑压缩开发商的利润空间，由于成本增加是持续且连续的，从全国房地产市场来看，势必在一定程度上抑制了房价整体下挫的空间。从另一角度来看，商品房价格随着市场供求关系的变动，不仅围绕它的价值上下波动，在某种程度上来看，也在围绕它的生产价格上下波动。成本的增加，促使商品房生产价格上涨，因此房价亦随着生产价格的上涨不断上涨。但由于当前市场供求关系较为复杂，房价快速上涨的可能性较低，应是保持平稳上涨的态势较为合理。 理由三是市场供求关系趋于均衡。真实的市场供求关系或将趋于均衡，房价整体态势应是平稳上涨趋势，下跌的可能性不大。 ２００８年上半年中国房地产市场经历由量跌价涨到量价齐跌的阶段，说明市场成交量正在锐减。在售项目开发周期放缓，但市场供应量正逐渐增加。这可以反映出当前市场供求关系是供大于求。市场成交量锐减并非需求量小，相反针对中国房地产市场来说，居民需求量不是得到释放而是正在长期积压。绝大多数老百姓都有房住的时候，需求量才会锐减；而目前市场中仍然存在较大的群体需要住房，因此需求量依然较大。从土地市场来看，２００８年土地市场频繁流拍，说明后期市场供应量正在逐渐减少，而未购房群体正在积聚增加。一方面是消费终端需求积压或增加，另一方面是生产终端生产量逐渐减少，从总体市场供求关系来说，是向着供求相对平衡的态势发展。因此，中国房地产市场商品房价格水平应趋于平稳上涨的态势。 土地市场频繁流拍，反映出当前市场中供应量充足，开发商不会轻易进入房地产市场。只有等市场销售状况能有明显改观，成交量逐渐增加，市场供应量相对减少，开发企业认为有利润空间才会拿地开发从而增加市场供应量。当市场出现滞销时，绝大多数开发企业会放弃或选择观望。因此，笔者认为市场供应已经出现中断，意味着供求关系正在调整，直到市场供求关系趋于均衡状态时，市场供应量才会增加，这是市场的正常反应。 理由四是普通居民住房问题能得到有效解决，二手房市场逐渐完善，加强保障性住房建设力度，都为普通居民提供较为广泛的渠道。 解决普通居民住房问题不能只看商品房市场。部分学者和专家，直指商品房房价过高，才造成普通居民没法解决住房问题。笔者则认为其实不然。作为普通居民来说，倘若购买力不足，根本就没有必要进入商品房市场买房。让中低收入群体来商品房市场购房，一是推动房价上涨，二是增加居民生活压力。即使这些群体买上房了，面对按揭压力何来幸福之谈？买了房，生活水平不但没有提高，反而降低了。 那么这些群体的住房问题如何解决呢？很多业内人士都曾给出意见，可以概括为先租房、买小套直到买大套，从有其屋到优其屋的转变。一方面，保障普通居民的住房问题得到解决，即“有房住”；另一方面，则减轻他们的生活压力，不必为每月的按揭款而缩衣减食。此外，对于低收入群体来说，廉租房、经济适用房等保障性住房力度正在加大，住房问题会逐步得到解决的。 认为房价下跌才能解决普通居民的住房问题，其实就是想强奸商品房市场，迫使商品房全部成为类似保障性住房的产品。但不同收入群体的需求是不同的，商品房针对的主要目标客户群体是中高收入群体，否则住房商品化、市场化的意义何在？不能因为绝大多数人穷，就要求所有商品都降价来让他们享用商品，这显然已破坏市场经济的发展规律了。当然全国楼市房价也不会整体下降，因为房价受市场供求关系影响，而不是以人的意志为转移的。 理由五是各地区发展不平衡，下半年房价或将在某些城市出现下跌趋势，但全国楼市基本面依然良好，个别城市现状不足成为整体楼市的趋势。 地区经济发展不平衡是普遍规律，中国在几千年历史上，地区发展就是不平衡。房地产市场发展亦是如此，发达城市房价超过１００００元／平方米，二线城市房价仅集中在４０００～５０００元／平方米，县城及一些城镇的商品房价格较为集中在１０００～３０００元／平方米，各地房地产市场的起步和发展阶段都不同，房价怎么可能出现普遍下跌呢？笔者到认为一些二三线城市的房价仍有较大的上涨空间，与一线城市相比，这些城市的泡沫相对更少了或基本没有泡沫。对于一个相对健康的房地产市场来说，其发展态势应该至少是持续稳定发展，当前房价根本不会出现下跌的趋势。 ６月份全国７０个大中城市新建住房销售价格同比上涨９.２％，环比上涨０.１％。从地区来看，新建住房销售价格环比下降的城市有１４个，其中降幅最大的包括南充、南昌、成都、无锡等，降幅均在１.０％以内。笔者认为，从这组数据可以看出部分城市房价出现了回落，但更多城市房价仍处于平稳或上涨态势。因此笔者认为下半年各地区房价可能有涨有跌，但部分城市出现房价下跌并不意味着楼市整体会出现下跌的趋势。以上文章由云南房屋网整理收集、