二手房交易常现的六种纠纷需要避而远之

在“新国五条”细则的消息公布以来，众多城市都掀起了二手房交易的热潮，许多的二手房购房者都想在地方细则倒数公布前，避开这个二手房买卖个税的20%，但在交易时切不可急昏了头，在二手房交易中发生纠纷的情况可不在少数，所以为了大家避免纠纷情况发生，下面就为大家讲讲在二手房买卖中常见的几种纠纷案例。　　纠纷一：税费承担纠纷　　这无疑是现在人们最关系的话题之一，而其产生纠纷的表现形式为：合同没有约定交易纳税申报方式是核实征收还是核定征收，只约定业主实收，购房时中介给买方计算税费均按核定计算(个人所得税为核定价的1%或1.5%)，房价上涨，业主委托律师致函买方强势要求按差值的20%核实征收，要求买方承担由此增加的少则十余万多则数十万上百万的税费，以此胁迫买方放弃购买。有律师介绍，这种纠纷在2013年“新国五条”出台后集中爆发。而说到如何预防，务必在签约时明确约定递件过户时的纳税申报方式，防止任何一方借口毁约。　　纠纷二：免税纠纷　　而在二手房交易税费纠纷中还有就是在免税上，在二手房交易中有时会遇到满五年的房子并满足房屋符合免税条件(如家庭唯一住房)，有业主因房价上涨而又不想出手而拒不配合买方申请免税，迫使买方因高额税费而知难而退，以达到毁约目的。这种情况的预防方式就是在在合同中明确约定，业主负有保证自己及家庭成员配合买方申请免税的义务，由于业主本人或其家庭成员不予配合，由此增加的税款由业主承担。　　纠纷三：户口纠纷　　二手房买卖中少不了的就是过户，而此类纠纷最常见的就是在二手房买卖合同没有约定户口迁移时间及违约责任，递件过户签订合同时业主找茬拒不迁出，或要求无限期迁出，否则交易无法进行，以此达到或者毁约不卖或者反价的目的。想要有所预防居要在签约时明确约定业主户口迁出的时间及违约责任，并预留迁户保证金。　　纠纷四：学位纠纷　　在如今买学区房已经是不少的家长首选的目标，为孩子上学特意买学位房，但在二手房买卖合同中却没有明确约定带有学位，或者虽有约定，但没有约定一旦没有学位的处理方式，导致交易过程中学位不明或没有而发生纠纷。而想要预防这种情况在购买前请务必走访教育部门、学校、邻居，确保房屋属于学校学区范围并存在学位，合同明确约定一旦没有学位可以解除合同，并由业主方赔偿相关损失。　　纠纷五：无权代理纠纷　　在二手房交易有时我们也会看到代理买卖房产的交易，而其中的纠纷多是签约时业主本人不在，亲属代签合同并收取定金，合同履行过程中房价上涨，业主本人不追认合同。签约时务必请代理人出示业主书面收取委托书，没有授权委托书的，务必电话业主本人录音确认，并在签约后及时找业主本人补签合同。　　纠纷六：违约金纠纷　　表现形式：合同约定任何一方违约需按成交价20%的支付违约金，诉至法院后，违约方表示违约金约定过高，要求法院降低。法官自由裁量权过大，从定金数额到成交价的20%都是在其操控范围之内，但法官无权调整定金罚则，建议在确保自身不会毁约的情况下“首期款转定”，增加定金数额，加大违约成本，确保自身合法权益。