一、基本流程购买二手房，基本步骤：初步确定购房资质——网上选址选房——预约中介及看房时间（最好约到离房屋最近的中介分店）——了解出售人的基本情况，排除风险——约谈业主，签约并交付定金——购房资质审核——网签——交首付、中介费、贷款审批——交税费过户——房屋抵押——全款支付后交房（交房可以双方约定）。1、全款购房时效最高，签约后最快1个月就搞定；2、公积金贷款或者纯商业贷款：签约后预计2-3个月；3、组合贷款：4个月以上。
二、需求定位需求定位包括大到地理位置及交通、小到小区环境、户型、面积等1、以本人为例（1）基本情况为：已婚未孕，计划2年内生孩子；夫妻2人均在东三环国贸商业圈上班，我是地铁1号线永安里，多辆公交线路，老公是地铁10号线国贸，多辆公交线路；（2）需求定位：不够明确，既要考虑未来小孩儿上学，又要兼顾2人上班距离；基本位置在“东边”，含东南三环内，东五环内，东北三环。2、经验教训：因未明确需求，看房面扩展的特别大，很耗时耗力；一边看房，一边明确需求，最终明确“考虑十年内的需求；朝阳区相对可以的幼儿园及小学；上班时间控制在40分钟以内；小区环境较好，2居南北通透”。
三、算账购买二手房，有一些税费产生、且贷款额度有限制，必须提前做好一个测算。1、税费：不同性质的房产，税费差异较大，简单介绍几种大家常遇到的（1）契税：买方缴纳（且未必须缴纳，不分性质），家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%。购买非家庭唯一住房 3%。（2）普通商品房：满五唯一（即出售房获取该房产已满5年，且是家庭为单位名下唯一住房）：营业税（3月30日最新政策，满二年就免征）、个税均免征；满五不唯一：营业税免征（3月30日最新政策，满二年就免征），个人所得税一般按照本次售价减去原购置价差额的20%征收。不满五（3月30日最新政策，不满二年）：营业税5.6%，个税按差额的20%缴纳（3）公房/央产房公房就是以前单位自己盖的房子，并依照规定向职工出售公有住宅楼房，已购公有住房,就是职工按照成本价或者标准价购买的公有住房。这种房产虽然也有房产证，但是上市交易有一些限制的，记住一定要问清楚或者在补充协议约定：会不会产生额外税费，特别是土地出让金（最好约定这个费用无论多少由卖方承担）；出售方的配偶是不是同意出售；出售房产是不是要得到单位的同意，或者还要去配偶单位确认（央产房一般需要，因为他们要核实家庭为单位是不是还有其他公房）教训分享：我看上一套央产房，业主明确表示该房产是家庭名下满五唯一公房；中介表示该单位的央产房他们已经卖了很多，上市交易完全没问题；插曲是我们在询问出售方配偶的工作信息时，他们一直未说明。最终，我们签署的购房合同和补充协议（因公房交易需要得到原单位的上市许可，出售方比较谨慎，签了免责条款）；问题来了，最终对方无法拿到上市许可，原因是她老公是部队的，他们单位同意出售该房产，但是需要给配偶单位发个确认函，确认名下没有其他公房。业主不敢去发送这个函，原因是部队有分房（没有产权、没有网签；且分房时，承诺过家庭为单位名下无其他公房），这要是一发函，部队就知道他们名下有一套房产了。崩溃……公房税费：与普通商品房比，主要差异在土地出让金（有可能需要补足原来购房时优惠价的部分）和个人所得税（以前公房管理混乱，税务局查询不到购房合同、契税等信息，就可以认定为无法查询原值的房产，个税不按差额缴纳，直接按照本次出售价格的1%缴）。（4）如上所述税费的税率，对应的税基就是出售价，这个词也是有讲究的。原因有二：其一，尽量降低税费，在房产成交总价上，可以将其分为购房款和装修家居补充款，其中缴纳税费是按照购房款计算的；其二，二手房因为使用年限有限，银代为了证明在未来出现无法还贷情况下收回的房产可以抵消贷款额度，要进行房产评估，一般这个评估价是低于目前的成交价位的。2、首付款：如果父母经济困难无法支持首付，年轻人首付款压力大，所以需要好好计算。（1）教训：记住购买二手房的首付款款不是简单按照房价的30%去测算的，因为银行或者公积金贷款是有上限的。（2）举例：一套出售价格200万，九几年的二手房；正常的市场评估价需要打折扣，每一个地区都有一个评估指导价上限，大概为出售价格的85%到90%之间。先计算最高商业贷款限额=200*88%*70%=123.2万，那么首付款=200-123.2=76.8万。3、中介费：北京大中介的服务费一般都为成交总价的2.7%，链家不打折或者最低能到2.5%；我选的是我爱我家，可以谈折扣到七五折。同时，对于链家独家房源（所谓独家，就是只在链家卖，链家承诺给出售房卖出好价格，有效期一般为3个月；对于这个独家的法律效力，有待确认）也在链家看；我的基本原则是，跟哪家中介看的房子，最终就选择哪家去签约，省的到时候中介之间瞎捣鬼。4、月供：（1）贷款年限：影响因素有购房人年龄、房产剩余可使用年限、房屋结构（砖结构或者砖混结构贷款年限短，结构在房产证上有），且公积金贷款最高年限一般低于商业贷款的年限，如果是组合贷款，那么就按照公积金年限统一执行。计算方式不是很清楚，大概是：砖结构或者砖混，用47减去已使用年限为最大贷款年限；钢混的大概要长个七八年。（2）贷款利率：在测算时，建议选择比较保守的基准利率，请中介帮忙计算。（3）贷款额度：关于公积金、商贷、组合贷款见下文专题综上，我们简单计算一下“成交价200万（含购房款175万，装修家居款25万），满五不唯一公房，房产证显示为1985年砖混结构的房产，公积金贷款年限17年，贷款额120万”的情况下：首付80万，税费约8万（契税=175*1%，个税=175*1%，土地出让金=15.6*房屋面积，中介费=200*2.7%*75%），月供在8000元左右。
四、签约注意事项1、买卖合同：是中介提供的固定版本，关键条款把握一下即可；2、补充协议：双方特别约定都在该协议体现，特别提示买方根据个人风险的判断：协商约定购房资质审核不通过及贷款审核不通过或获批额度不足情况下的免责条款；房屋税费承担主体（卖方对于房屋满五唯一的承诺，及超出预期税费的承担方等）；物业交割前预留尾款，以防卖方未支付物业费、水电、取暖费等；如业务户口落在本房上了，一定要让他在过户之前就迁出，避免影响你以后孩子上学或者落户等问题。五、其他关注事项1、购房资质审核:（1）北京户口以家庭为单位可以购买2套房产；（2）非北京户口（双方都不是），任何一人缴纳社保或个税满五年，家庭为单位可以购房1套房产；其中，社保必须连续至今不间断缴纳60个月。个税满五是以年为单位，只要本年缴纳1次个税即可，例如某人2011年3月开始交个税，2011、2012、2013、2014、2015这5年均有交个税记录（无论是否连续），其中2015年1月已交个税，那么2015年3月就有了购房资质。；（3）购房资质审核：可以在签约之前就找你信任的中介给你审核，通过他们的网站提交资料后10个工作日出结果。2、公积金贷款：（1）现北京市管公积金贷款，已经不需要进行信用评级了，可以申请到的额度主要看你的月缴存额、连续缴存期限、是否曾经提取过账户余额；但是，据说公积金中心同意后，银行放贷的话要看信用的；（2）国管公积金贷款慢的很，而且批复金额及贷款年限低，具体不是很清楚；（3）复杂情况：家庭购房中女方是市管，男方是国管，且仅男方的个税缴纳满五年。那么虽然以家庭为单位购房，但是购房合同及网签等手续需由男方签署，可以由女方在市管公积金中心进行贷款申请，如果怕额度不够，还可以由男方辅助（男方需去公积金联名卡发卡银行开户行打印最近1年缴存明细和查询书），这样2个人的缴存额度高，批贷额度也可以提供哦，当然上限是120万。好像自2015年4月1日起，市管公积金个人月缴存到839元/月，就可以贷到120万额度了。3、商业贷款：（1）自行在人民银行征信中心网站查询个人信用记录，保留的记录是最近5年的，满5年就都销毁了；（2）一般人都是信用卡有逾期现象，可能对于银代贷款额度、贷款利率有影响。银代贷款额度主要考虑因素最近2年内，是否有连续90天逾期现象；贷款利率的话比较严格，如果有任何逾期现象，想打折就难了。如果你在征信中心查到最近5年有逾期现象，一定要再给银行打电话确认是否有连续逾期90天的哦，如果没有，那基本不用担心贷款额度。4、定金、中介费、首付款：（1）定金：记住这2个字不能写错啦，因为无论定金协议怎么约定，只要交了定金并且获取“定金收据”，法律上规定一方违约就要双倍返还定金的；另外，如果你很看好房子，定金多交点儿没事。（2）中介费：链家一般要求签约就支付或者最晚网签之前支付；我爱我家可以洽商好，尽量往后推迟，一般不能迟于当月底（因为个人考核）。（3）首付款：不用过早把钱都输出，先做一个短期理财（余额宝、7天理财之类的）；正常贷款买房的话，首付款在签约后1个月支付。5、房本：（1）如上最复杂的情况（即夫妻双方均无北京户口，男方个税满五获取购房资质，公积金主贷款人为女方）下，房本必须写2个人；（2）如签约、资质、贷款均由一人完成，那么房本可以只写这一个人的。6、购房资料准备（1）夫妻双方基本资料：身份证、结婚证、户口本、学历学位证书、暂住证特别提示：1、户口本和身份证的地址要保持一致；2、暂住证要在有效期范围内，且登记的身份证户籍信息必须与户口本、身份证完全一致。（2）贷款特殊资料：商业贷款一般需要双方的收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章，其他资料根据银行需要提供。以上供参阅，欢迎点赞！